Manifestação sobre a Reforma da Portaria

Contribuições à Circular nº 31/2026.

Enviada à administração por e-mail em 16 de setembro de 2026 · há 12 dias.

Apoia a Reforma da Portaria e propõe decidir com custos conhecidos, em três etapas: informar → decidir na AGE → contratar e executar.

Situação: nenhuma resposta às questões até agora. Atualizado em 28 de setembro de 2026.

O que foi proposto e a situação de cada item

Nº	O que se propõe	Quando	Situação	Pendente há
P01	Formar a Comissão de Obras antes da escolha do projeto, com regra clara para a escolha dos membros	antes da AGE	Aguardando	12 dias
P02	Dar as mesmas condições aos quatro projetos e compará-los de forma objetiva	antes da AGE	Aguardando	12 dias
P03	Divulgar o custo estimado de cada projeto 15 dias antes da AGE, com sessão de esclarecimentos e teto financeiro na pauta	antes da AGE	Aguardando	12 dias
P04	Levantar dados de filas e ocorrências (só números agregados) e definir como medir o resultado depois	antes da AGE	Aguardando	12 dias
P05	Informar quantos postos a portaria tem, quanto custa por ano e se a obra muda esse custo	antes da AGE	Aguardando	12 dias
P06	Mostrar quanto há em caixa e fundos, quanto está livre e se haverá cobrança extra por unidade	antes da AGE	Aguardando	12 dias
P07	Listar as outras obras que disputam o mesmo dinheiro nos próximos 12 meses	antes da AGE	Aguardando	12 dias
P08	Contratar com ao menos três propostas sobre o mesmo projeto, com responsável técnico e garantias	antes da contratação	Etapa posterior	—
P09	Aprovar teto com reserva de contingência e pagar só por medição da obra	antes da contratação	Etapa posterior	—
P10	Manter contratos e documentos em nome do condomínio, e a Comissão até o fim da obra	antes da contratação	Etapa posterior	—

O Bloco B (P08 a P10) foi pedido para etapa posterior, antes da contratação. Sem notas nem juízo sobre o mérito das respostas: o que for respondido terá o mesmo destaque do que estiver pendente, e pedidos de correção da administração serão registrados aqui.

Ler a manifestação completa (texto enviado)

Nota de publicação. Esta é a versão pública da manifestação que enviei à administração do condomínio em 16 de setembro de 2026, dentro do prazo da Circular nº 31/2026. O texto é o mesmo, com duas diferenças: o nome do destinatário foi omitido, e a lista da seção 4, que saiu cortada no arquivo enviado por uma falha de formatação, está restaurada aqui. A enquete citada na seção 5 foi encerrada em 16 de setembro; o resultado está na página do resultado.

Valinhos, 16 de setembro de 2026 À Administração do Condomínio Residencial Moinho de Vento Ao Síndico Assunto: Manifestação sobre a Reforma da Portaria — Circular nº 31/2026

Eu, Johnny Palma, morador da unidade 143, apresento esta manifestação em caráter pessoal, dentro do prazo estabelecido pela Circular nº 31/2026 para dúvidas e comentários sobre a Reforma da Portaria. Os questionamentos e propostas aqui contidos são de minha responsabilidade individual e não representam formalmente outros condôminos.

RESUMO EXECUTIVO

Reconheço o trabalho da Administração e do Conselho Consultivo na condução deste processo: os projetos foram disponibilizados e o prazo para comentários foi ampliado.

Esta manifestação apoia a execução da Reforma da Portaria, aprovada na AGO de 10/12/2016 e ainda pendente. Não me oponho à convocação da Assembleia. Proponho apenas que a decisão seja tomada com custos e condições conhecidos, em três etapas:

1. Informar — nos 15 dias que antecedem a AGE, conforme já previsto na Circular nº 24/2026: propostas finais acompanhadas, por escrito, de comparação objetiva entre os projetos, estimativa de investimento de cada alternativa e visão da capacidade financeira do condomínio; e uma sessão de apresentação e esclarecimentos aos moradores nesse mesmo período.

2. Decidir — na AGE: escolha da alternativa, teto financeiro com reserva de contingência, composição da Comissão de Obras e regra da arrecadação.

3. Contratar e executar: projeto executivo, aprovações, ao menos três propostas vinculantes sobre o mesmo escopo e acompanhamento por cronograma físico-financeiro.

As perguntas estão divididas em: - Bloco A — necessárias antes da AGE (P01 a P07); - Bloco B — necessárias antes da contratação (P08 a P10), que podem ser respondidas em etapa posterior.

Mais informação antes da decisão e mais controle durante a execução.

1. Referências

Esta manifestação considera os seguintes documentos do próprio condomínio:

AGO de 10/12/2016 — aprovou a reforma da portaria, com custo então estimado em R$ 450.000,00.
Circular nº 24/2026, de 04/08/2026 — previu a disponibilização das propostas finais com antecedência mínima de 15 dias da AGE e a apresentação dos custos aproximados de implantação de cada proposta.
Circular nº 20/2026 — deliberações da AGE de 27/06/2026, em especial:
item 7 — investimentos deliberados individualmente, "após apresentação dos documentos ou dados pertinentes que comprovem a estimativa";
item 8 — Comissão de Obras obrigatória para acompanhamento de obras complexas, composta por 5 condôminos com formação em engenharia ou arquitetura;
item 10 — para os espaços infantis, comissão de condôminos que estuda alternativas e estimativas de custo antes da deliberação em assembleia.
Circular nº 31/2026, de 08/09/2026 — informou quatro projetos disponíveis, a futura AGE para apresentação, escolha do projeto e deliberação sobre custos e eventual arrecadação, e a constituição da Comissão de Obra após essa decisão, seguida de detalhamento, aprovação na Prefeitura e cotação com empreiteiras/construtoras.

Minha contribuição é propor que parte dessas etapas seja antecipada, dentro do calendário já anunciado, para que a decisão ocorra com maior conhecimento técnico, operacional e financeiro.

2. Por que ajustar a ordem das etapas

Pela Circular nº 31/2026, a ordem prevista é: AGE e escolha do projeto > Comissão de Obras > detalhamento > aprovação > cotação.

Nessa ordem, a escolha e a deliberação sobre arrecadação ocorreriam antes de a Comissão técnica participar e antes de haver preço de mercado. A estimativa de 2016 foi feita há quase dez anos e para um escopo possivelmente diferente dos projetos atuais.

Após tanto tempo de espera, é compreensível o desejo de avançar. Justamente por isso, vale assegurar que a etapa de definição da solução e das condições financeiras seja bem fundamentada, para que a execução não seja interrompida depois por mudança de escopo, orçamento insuficiente ou aditivos.

A proposta é separar: informação > decisão > execução.

3. Questões e solicitações

BLOCO A — Antes da AGE

P01 — Comissão de Obras

A deliberação da AGE de 27/06/2026 (item 8) trata da Comissão de Obras para o acompanhamento de obras complexas, e a Circular nº 31/2026 prevê sua constituição após a escolha do projeto. Entendo que essa ordem é compatível com a letra da deliberação. Proponho, contudo, que a Comissão seja formada antes, para contribuir tecnicamente também com a análise das alternativas, a exemplo do modelo adotado para os espaços infantis (item 10).

P01.1 Existe impedimento para a constituição da Comissão antes da AGE? Caso exista, qual? P01.2 Como serão escolhidos os 5 membros (chamamento coletivo, inscrição ou eleição em Assembleia)? P01.3 Será exigida dos membros declaração de ausência de conflito de interesses em relação a escritórios, fornecedores e empreiteiras participantes?

P02 — Os quatro projetos e sua comparação

A Circular nº 24/2026 mencionava dois escritórios em fase final de desenvolvimento; a Circular nº 31/2026 informa quatro projetos. Para que os moradores compreendam as condições de cada alternativa, solicito informar:

P02.1 Os participantes receberam o mesmo programa de necessidades — os pontos prioritários consolidados pelo Conselho Consultivo e pelo Síndico — e as mesmas informações de referência? P02.2 Quais foram as datas de solicitação e de entrega de cada proposta? P02.3 Qual é o nível de detalhamento de cada projeto (estudo preliminar, anteprojeto ou outro) e quais itens cada um contempla ou deixa de contemplar?

Solicito também que seja disponibilizada, junto com as propostas finais, uma comparação objetiva entre os projetos, contemplando, sempre que aplicável: escopo, segurança, controle de acesso, fluxo de veículos e visitantes, acessibilidade, infraestrutura, tecnologia, estética, estimativa de investimento e custos futuros de operação e manutenção.

P03 — Estimativas, apresentação prévia e pauta da AGE

Em linha com a Circular nº 24/2026 e com o item 7 da AGE de 27/06/2026, solicito:

P03.1 Que a estimativa de investimento de cada alternativa seja disponibilizada por escrito junto com as propostas finais, com antecedência mínima de 15 dias da AGE, indicando a base utilizada (orçamento do escritório, custo por m², consulta a fornecedores ou outra) e a margem de precisão esperada. P03.2 Que, nesse mesmo período, seja realizada uma sessão de apresentação e esclarecimentos em formato híbrido, com espaço para perguntas. P03.3 Que a pauta da AGE seja organizada em itens separados: - (a) apresentação e esclarecimentos; - (b) escolha da alternativa arquitetônica; - (c) aprovação de teto financeiro com reserva de contingência; - (d) forma de arrecadação, condicionando o início da cobrança do valor final à obtenção das propostas vinculantes dentro do teto aprovado, ou deliberando o valor definitivo em Assembleia posterior.

A Assembleia continua sendo o fórum soberano de decisão.

P04 — Problemas atuais e resultados esperados

A Circular nº 24/2026 apresentou os pontos prioritários levantados junto a empresas de segurança, porteiros, vigilantes e equipe administrativa. Para complementar essa informação, solicito:

P04.1 Existem dados sobre fluxo de veículos, visitantes e prestadores, horários de pico, tempo de espera ou formação de filas? P04.2 Existem registros de ocorrências relacionadas ao acesso? Se sim, solicito apenas categorias e quantidades agregadas, sem detalhes que possam expor vulnerabilidades de segurança. P04.3 Quais indicadores poderão ser usados depois da obra para verificar se os benefícios esperados foram alcançados?

Caso algum desses dados não seja medido atualmente, essa própria informação já será útil.

P05 — Custo operacional da Portaria

Além do custo da obra, é importante conhecer seu efeito sobre os custos permanentes.

P05.1 Qual é o número total de postos na operação da Portaria e controle de acesso, separando contratação própria e terceirizada? P05.2 Qual é o custo anual agregado dessa estrutura (sem individualização por pessoa)? P05.3 A nova solução prevê alteração na estrutura operacional, maior uso de automação ou alteração no custo operacional anual?

P06 — Capacidade financeira para a obra

Considerando os próximos 12 meses ou o período previsto de execução da obra, o que for maior, solicito:

P06.1 Saldo atual e sua composição por conta, fundo ou reserva, com a destinação prevista e os valores já comprometidos de cada um — incluindo o Fundo AGO 2016, que as atas da AGO de 10/12/2016 e da AGO de 25/04/2026 registram como destinado, "entre outros", à reforma da portaria. P06.2 Regras da Convenção e do Regimento aplicáveis ao uso do fundo de reserva. P06.3 Parcela efetivamente livre que poderia ser destinada à Portaria. P06.4 Taxa média de inadimplência dos últimos 12 meses. P06.5 Eventual necessidade de arrecadação extraordinária em cada alternativa, com valor estimado por unidade e opções de parcelamento.

O objetivo é distinguir caixa existente de recursos efetivamente disponíveis.

P07 — Outras obras e investimentos previstos

Como outras obras disputam os mesmos recursos, solicito informar os investimentos previstos para os próximos 12 meses, indicando para cada um, quando disponível: descrição, prioridade, custo estimado, período de execução, fonte dos recursos e situação (planejado, aprovado, contratado ou em execução).

BLOCO B — Antes da contratação

P08 — Escopo, contratação e garantias

A Circular nº 31/2026 informa que a execução terá mão de obra contratada de terceiros e cotações com empreiteiras/construtoras. Solicito esclarecer:

P08.1 Quem elaborará e aprovará o escopo técnico da contratação, e qual será a participação da Comissão de Obras? P08.2 Qual será o regime de contratação — empreitada global (material e mão de obra), empreitada apenas de mão de obra com material adquirido pelo condomínio, ou administração — e por quê? P08.3 Como serão selecionadas as empresas convidadas, quantas serão consultadas e quais requisitos mínimos, referências e critérios técnicos e comerciais serão exigidos? P08.4 Quem será o responsável técnico pelo projeto e pela execução (com ART/RRT), e haverá fiscalização técnica independente da empreiteira? P08.5 Serão exigidos retenção contratual, seguro de obra e de responsabilidade civil, multa por atraso e garantia de execução? P08.6 Como será comprovada, durante a obra, a regularidade trabalhista e previdenciária da empreiteira? P08.7 Como funcionará a Portaria durante a obra, preservando a segurança do controle de acesso? P08.8 As aprovações na Prefeitura e demais órgãos ocorrerão antes das cotações finais, para evitar alterações de escopo após a contratação?

Proposta

Sugiro duas etapas de orçamento: - (i) antes da AGE: estimativa de investimento para cada alternativa, com base e margem de precisão indicadas (P03.1); - (ii) antes da contratação: ao menos três propostas vinculantes, baseadas no mesmo projeto executivo, memorial descritivo e planilha de quantitativos, avaliadas por critérios previamente divulgados.

P09 — Custo total, teto e cronograma físico-financeiro

Antes da contratação, solicito que o custo total do empreendimento seja apresentado, contemplando, conforme aplicável: projetos arquitetônico e executivo; obra civil, instalações e infraestrutura; equipamentos, sistemas de segurança, controle de acesso e tecnologia; licenças e aprovações; gestão e fiscalização da obra; tributos, taxas e contingências; e custos de transição até a entrada efetiva em operação.

P09.1 Será elaborado cronograma físico-financeiro relacionando etapas, prazos, evolução física prevista e desembolsos?

Proposta de controle financeiro

Teto financeiro aprovado em Assembleia, com reserva de contingência explícita dentro dele.
Acréscimos acumulados acima de 10% do valor contratado submetidos aos condôminos antes de sua contratação.
Pagamentos liberados somente contra medição de avanço físico atestada pelo fiscal técnico e acompanhada pela Comissão de Obras.
Relatório periódico aos moradores sobre a evolução física e financeira, e entrega final do projeto "como construído", manuais e garantias.

P10 — Continuidade institucional

Obras dessa natureza podem atravessar mais de um ciclo administrativo. Para que a Reforma prossiga normalmente em qualquer transição de gestão, sugiro:

que contratos, garantias e aprovações estejam sempre em nome do condomínio;
que projetos, cotações, atas, medições e comprovantes de pagamento sejam mantidos em repositório de titularidade do condomínio, acessível à Administração e à Comissão de Obras;
que a Comissão de Obras tenha mandato vinculado à conclusão da obra, e não a uma gestão específica.

P10.1 A Administração está de acordo com essas medidas ou prevê outras?

4. Publicidade desta manifestação

As questões aqui apresentadas tratam de obra, recursos e decisões de interesse comum dos condôminos. Por isso, esta manifestação será disponibilizada nos canais da iniciativa independente de moradores Nosso Moinho de Vento, da qual sou coordenador, para que todos tenham acesso às mesmas informações e se evitem pedidos repetidos.

As respostas institucionais relacionadas a esta manifestação poderão ser divulgadas nos mesmos canais, integralmente ou por reprodução fiel dos trechos pertinentes, preservando o contexto. O acompanhamento por código:

não atribuirá notas nem juízos sobre o mérito das respostas;
dará ao que for respondido o mesmo destaque dado ao que estiver pendente;
registrará e publicará qualquer pedido de correção feito pela Administração.

Dados pessoais e informações de segurança não serão publicados; apenas uma versão tratada da resposta será divulgada. Se a Administração indicar que determinada informação é confidencial, ela não será publicada até que a questão seja esclarecida.

Solicito, se possível, que as respostas do Bloco A sejam encaminhadas junto com a disponibilização das propostas finais, para que possam ser úteis aos moradores na preparação para a Assembleia.

5. Enquete em andamento

A Enquete 01/2026, promovida pela iniciativa Nosso Moinho de Vento sobre a Reforma da Portaria, permanece aberta até 23h59 de 16 de setembro de 2026. Por isso, seus resultados não integram esta manifestação, evitando que resultados divulgados antes do encerramento influenciem quem ainda pretende responder.

Registro, por transparência, que algumas perguntas da enquete tratam de temas também abordados aqui, como apresentação prévia dos projetos, comparação de orçamentos, teto financeiro e financiamento, e que a enquete foi elaborada pela mesma iniciativa.

Os resultados consolidados serão publicados na íntegra a partir de 17 de setembro de 2026, com o número de unidades participantes em relação ao total, apenas em forma agregada e acompanhados da descrição do método e de seus limites. Trata-se de consulta informal, sem caráter deliberativo ou representativo, e o documento poderá ser utilizado pela Administração como informação complementar.

6. Encerramento

A Reforma da Portaria foi aprovada em 2016 e permanece pendente de execução. O objetivo desta manifestação não é acrescentar obstáculo a esse processo, mas contribuir para que a decisão, quando tomada, esteja estruturada para reduzir o risco de novos atrasos, mudanças de escopo, custos adicionais ou paralisações.

Mais informação antes da decisão e mais controle durante a execução.

Solicito que esta manifestação seja considerada formalmente apresentada em 16 de setembro de 2026, dentro do prazo estabelecido pela Circular nº 31/2026, e que me seja fornecido comprovante de recebimento.

Atenciosamente,

Johnny Palma Morador — Unidade 143